Vous préparez un achat immobilier mais votre compte bancaire a été à découvert récemment ? Est-ce suffisant pour faire refuser votre prêt immobilier ?
Pas forcément.
Un découvert ponctuel n'a pas la même importance qu'un compte systématiquement dans le rouge. Pour accorder un crédit immobilier, la banque analyse votre capacité à rembourser mais également la manière dont vous gérez votre budget au quotidien.
Et certains éléments visibles sur vos relevés, notamment les commissions d'intervention, peuvent devenir de véritables signaux d'alerte.
Un découvert bancaire peut-il faire refuser un prêt immobilier ?
Un découvert n'entraîne pas automatiquement un refus de prêt.
Imaginez un emprunteur qui passe exceptionnellement à -100 € à la suite d'une dépense imprévue puis retrouve immédiatement une situation normale. Cet événement isolé n'a pas la même portée qu'un emprunteur qui termine chaque mois à -800 € avant le versement de son salaire.
La banque cherche avant tout à déterminer si votre gestion financière est compatible avec la mensualité du futur crédit.
Elle va donc regarder la fréquence, le montant et la nature des découverts, mais également l'ensemble du fonctionnement du compte.
Les banques demandent généralement vos 3 derniers relevés bancaires
Lors de la constitution d'un dossier de financement immobilier, les banques demandent généralement les 3 derniers relevés de comptes bancaires.
Ces trois mois sont donc particulièrement importants.
La banque peut y observer :
les découverts et dépassements de découvert autorisé ;
les commissions d'intervention et autres incidents ;
les rejets de prélèvements ;
les mensualités de crédits existants ;
l'utilisation éventuelle de crédits renouvelables ;
le niveau et la régularité des dépenses ;
les virements vers l'épargne ;
plus généralement, la cohérence entre vos revenus et votre train de vie.
Un bon taux d'endettement ne suffit donc pas nécessairement à obtenir un accord.
Vous pouvez avoir une excellente capacité d'emprunt sur le papier et présenter une gestion bancaire qui inquiète l'établissement prêteur.
Commissions d'intervention : le signal que les banques n'aiment vraiment pas
C'est un point particulièrement important.
Une commission d'intervention peut être facturée lorsqu'une irrégularité de fonctionnement nécessite l'intervention de la banque, par exemple à l'occasion d'une opération entraînant un dépassement du découvert autorisé.
Dans le cas général, ces commissions sont plafonnées à 8 € par opération et 80 € par mois.
Pour une demande de crédit immobilier, leur présence répétée sur les relevés peut être particulièrement pénalisante.
Pourquoi ?
Parce qu'elles ne montrent plus seulement que le compte a été momentanément débiteur. Elles matérialisent des irrégularités dans son fonctionnement.
Une commission isolée peut s'expliquer. En revanche, plusieurs commissions d'intervention, des dépassements réguliers ou des rejets visibles sur les trois relevés transmis peuvent rendre la banque très réticente vis-à-vis du dossier.
Les établissements sont particulièrement attentifs à ce type de signal, car des incidents répétés peuvent révéler une difficulté à équilibrer durablement le budget.
Découvert autorisé et dépassement : ce n'est pas la même chose
Il faut également faire la différence entre utiliser ponctuellement son découvert autorisé et le dépasser régulièrement.
Prenons trois exemples.
Situation 1 : vous passez exceptionnellement à -100 €, dans la limite de votre autorisation, puis votre compte redevient positif quelques jours plus tard.
Cela peut rester un événement ponctuel dans un dossier par ailleurs très sain.
Situation 2 : vous utilisez pratiquement chaque mois la totalité de votre découvert autorisé avant votre salaire.
La récurrence peut commencer à poser problème car elle suggère que votre budget est déjà tendu.
Situation 3 : vous dépassez régulièrement votre découvert autorisé avec commissions d'intervention, prélèvements rejetés ou autres incidents.
Là, le risque de voir la banque devenir beaucoup plus prudente est nettement supérieur.
Ce n'est donc pas seulement le montant du découvert qui compte : c'est ce qu'il révèle de votre comportement financier.
Pourquoi la gestion bancaire compte autant pour un prêt immobilier ?
Prenons un exemple simple.
Vous payez actuellement 800 € de loyer et votre futur crédit doit représenter 1 000 € par mois.
Sur le papier, votre taux d'endettement respecte les critères de la banque.
Mais si vos relevés montrent que vous terminez déjà régulièrement le mois à découvert avec votre loyer de 800 €, la banque peut légitimement se demander comment vous absorberez demain une charge de logement supérieure.
À l'inverse, si vous payez 800 € de loyer et réussissez parallèlement à épargner régulièrement 300 € par mois, votre historique financier raconte une histoire très différente.
La banque ne regarde donc pas uniquement combien vous gagnez, mais également ce que vous faites de vos revenus.
Que faire si vous avez été à découvert avant votre demande ?
Si votre projet immobilier n'est pas urgent, profitez des mois précédant la demande pour stabiliser votre situation.
Évitez autant que possible les nouveaux découverts et surtout les dépassements générant des commissions d'intervention. Essayez également de supprimer les petits crédits renouvelables lorsqu'ils ne sont plus nécessaires et de retrouver une capacité d'épargne régulière.
L'objectif n'est pas de fabriquer artificiellement trois mois de relevés « parfaits ».
Il s'agit plutôt de démontrer que votre budget est désormais suffisamment équilibré pour supporter durablement votre futur crédit immobilier.
Faut-il attendre 3 mois après un découvert ?
Pas nécessairement.
Un incident isolé n'impose pas automatiquement d'attendre trois mois avant de déposer son dossier.
Tout dépend de sa nature et du reste du profil.
Une dépense exceptionnelle ayant provoqué un petit découvert n'a pas la même importance que trois mois consécutifs de dépassements accompagnés de commissions d'intervention.
Dans ce second cas, patienter afin de présenter trois relevés beaucoup plus propres peut améliorer sensiblement la lecture du dossier par les établissements sollicités.
Un bon dossier immobilier ne se résume pas au taux d'endettement
Le cadre du HCSF fixe en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, ainsi qu'une durée maximale généralement fixée à 25 ans, tout en prévoyant une marge de flexibilité pour une partie de la production des banques.
Mais être sous les 35 % ne signifie pas automatiquement que le crédit sera accepté.
La banque reste responsable de l'analyse de la solvabilité de l'emprunteur et peut refuser le financement après étude du dossier.
C'est pourquoi deux personnes ayant exactement les mêmes revenus et le même taux d'endettement peuvent obtenir des réponses différentes.
Alors, découvert bancaire = prêt immobilier refusé ?
Non.
Un découvert bancaire ponctuel n'est pas nécessairement éliminatoire.
Ce qui peut véritablement fragiliser un dossier, c'est plutôt l'accumulation et la répétition des signaux négatifs : découverts mensuels, dépassements du découvert autorisé, commissions d'intervention, rejets de prélèvements, crédits renouvelables ou absence d'épargne.
Et parmi ces éléments, des commissions d'intervention répétées sur les 3 derniers relevés constituent un signal particulièrement défavorable.
Avant de demander combien une banque peut vous prêter, il est donc utile de se poser une autre question :
Votre dossier présente-t-il aujourd'hui le profil attendu par une banque ?
Analysez votre dossier avant de solliciter une banque
ImmoScore+ analyse votre projet selon plusieurs dimensions : situation professionnelle, revenus et charges, gestion bancaire, épargne et apport, ainsi que les caractéristiques de votre projet immobilier.
Vous pouvez ainsi identifier les points forts et les points de vigilance de votre dossier avant de solliciter un financement.
