Vous avez trouvé la maison ou l'appartement idéal. Le prix correspond à votre budget, votre taux d'endettement est correct et votre dossier semble finançable.
Mais le DPE tombe : F ou G.
Et aucun travaux de rénovation énergétique n'est prévu dans votre projet.
C'est aujourd'hui un véritable point de vigilance pour obtenir un crédit immobilier.
Dans la pratique, de nombreuses banques sont devenues très réticentes à financer un logement classé F ou G lorsqu'aucun programme de travaux n'est prévu.
Même avec des revenus confortables et un taux d'endettement inférieur à 35 %, le DPE peut donc devenir un élément déterminant dans l'analyse du financement.
Il existe néanmoins une différence importante : un acquéreur disposant d'un apport conséquent et surtout d'une épargne résiduelle importante après l'achat peut présenter un dossier beaucoup plus rassurant.
Pourquoi ? Parce qu'il démontre qu'il dispose des moyens financiers nécessaires pour réaliser ultérieurement les travaux.
Pourquoi les banques se méfient-elles autant des DPE F et G ?
Un logement classé F ou G est considéré comme énergivore.
Pour la banque, cela soulève immédiatement une question :
Que se passera-t-il lorsque des travaux de rénovation deviendront nécessaires ?
Prenons un acquéreur qui utilise pratiquement toute son épargne pour financer son acquisition.
Après la signature, il lui reste seulement 2 000 ou 3 000 € d'épargne.
Le logement est classé F et nécessiterait potentiellement plusieurs dizaines de milliers d'euros de rénovation énergétique.
Même si son crédit immobilier est aujourd'hui compatible avec ses revenus, comment financera-t-il ces futurs travaux ?
C'est précisément le risque que certaines banques ne souhaitent plus prendre.
DPE F ou G sans travaux : le scénario devenu très compliqué
Prenons un exemple.
Vous achetez une maison classée F pour 250 000 €.
Vous disposez de 20 000 € d'épargne, entièrement ou presque utilisée pour financer les frais et l'apport.
Votre plan de financement ne prévoit aucun travaux de rénovation énergétique.
Votre taux d'endettement ressort pourtant à 33 %.
Sur le papier, le financement semble possible.
Mais la banque constate :
DPE F + absence de travaux + quasiment aucune épargne après l'opération.
Le dossier peut alors devenir beaucoup plus difficile à financer.
Le problème n'est pas uniquement votre capacité à payer la mensualité aujourd'hui.
La banque peut également s'interroger sur votre capacité à supporter demain une rénovation énergétique importante en plus de votre crédit immobilier.
Prévoir les travaux change complètement la lecture du dossier
Prenons maintenant exactement la même maison.
Prix d'achat : 250 000 €
DPE : F
Mais cette fois, l'acquéreur prévoit 30 000 € de rénovation énergétique.
Il obtient des devis et les travaux sont intégrés dès le départ dans son plan de financement.
Le projet présenté à la banque n'est plus :
« J'achète une maison classée F et je verrai plus tard pour les travaux. »
Il devient :
« J'achète une maison classée F et j'ai déjà prévu son amélioration énergétique dans mon financement. »
Pour la banque, ce sont deux dossiers très différents.
C'est pourquoi, lorsqu'un bien est classé F ou G, intégrer les travaux dès la construction du financement peut aujourd'hui devenir déterminant.
Pas de travaux ? L'apport et l'épargne peuvent faire la différence
Il existe néanmoins un autre cas de figure.
Vous ne souhaitez pas réaliser immédiatement les travaux, mais vous disposez d'une situation patrimoniale très confortable.
Par exemple :
Prix du bien : 250 000 €
Apport : 50 000 €
Épargne disponible avant l'opération : 120 000 €
Épargne restante après l'acquisition : 70 000 €
DPE : F
Travaux intégrés au financement : 0 €
La banque ne voit plus le même risque.
Même si les travaux ne sont pas immédiatement prévus, l'emprunteur dispose encore de 70 000 € d'épargne après son acquisition.
Il possède donc potentiellement les moyens de financer ultérieurement une rénovation sans devoir souscrire un nouveau crédit important.
C'est pourquoi l'épargne résiduelle est particulièrement importante sur un dossier comportant un mauvais DPE.
Ce n'est pas seulement votre apport initial qui compte.
C'est aussi ce qu'il vous restera après l'achat.
DPE F/G + pas de travaux + pas d'épargne : le cumul qui inquiète
C'est probablement la configuration la plus compliquée.
Un acquéreur peut présenter :
un taux d'endettement inférieur à 35 % ;
des revenus stables ;
un CDI ;
une bonne gestion bancaire ;
et malgré tout rencontrer des difficultés à financer son projet si le bien est classé F ou G, qu'aucun travaux n'est prévu et qu'il ne conserve pratiquement aucune épargne.
Le raisonnement est simple.
Si une rénovation de 30 000 € devient nécessaire après l'achat alors que l'emprunteur n'a plus d'épargne, il faudra probablement trouver une nouvelle source de financement.
Et cette nouvelle mensualité pourrait déséquilibrer un budget immobilier qui était pourtant acceptable au moment de l'acquisition.
L'épargne résiduelle devient donc essentielle
On parle beaucoup de l'apport personnel lors d'un achat immobilier.
Mais pour un logement énergivore, l'épargne conservée après l'opération peut devenir au moins aussi importante.
Mettre toute son épargne dans l'apport n'est donc pas toujours la meilleure stratégie.
Imaginons un acquéreur disposant de 50 000 €.
Il pourrait être tentant d'utiliser les 50 000 € comme apport afin de réduire au maximum son crédit.
Mais si le logement est classé F, la banque pourrait préférer une structure dans laquelle une partie de cette somme reste disponible pour faire face à de futurs travaux.
La construction du plan de financement doit donc être réfléchie dans son ensemble.
Et pour un DPE G ?
Le sujet est encore plus sensible.
Les logements classés G sont les plus énergivores du parc immobilier.
Et dans le cadre d'un investissement locatif, la réglementation renforce encore l'importance du sujet : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont concernés par les nouvelles exigences de décence énergétique pour leur mise en location.
Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.
Acheter un logement G pour le louer sans prévoir de rénovation pose donc un problème qui dépasse largement la seule décision de la banque.
Résidence principale et investissement locatif : deux situations différentes
Pour votre résidence principale, vous pouvez acheter et habiter un logement classé F ou G.
Il n'existe pas d'interdiction générale empêchant une banque de financer votre acquisition à cause de son seul DPE.
Mais cela ne signifie pas que la banque est obligée d'accepter le dossier.
Chaque établissement applique sa propre politique de risque et analyse la cohérence globale du projet.
Pour un investissement locatif, la question devient encore plus importante puisque la possibilité de louer le logement dépend désormais également de sa performance énergétique.
Les 4 configurations à retenir
🟢 DPE F/G + travaux prévus et financés
C'est la situation la plus rassurante.
Le mauvais classement énergétique a été identifié et sa correction est intégrée au projet.
🟢 DPE F/G + gros apport + épargne résiduelle importante
Le financement peut rester envisageable même sans travaux immédiats, car l'emprunteur démontre une capacité financière à les réaliser ultérieurement.
🟠 DPE F/G + travaux prévus mais budget très serré
Le dossier devra être étudié attentivement.
Le montant des travaux augmente le coût total du projet et peut faire monter le taux d'effort.
🔴 DPE F/G + aucun travaux + faible apport + quasiment aucune épargne restante
C'est aujourd'hui l'une des configurations les plus difficiles à présenter à une banque.
Même avec un taux d'endettement correct, le risque lié aux futurs travaux peut peser fortement dans la décision.
Le taux d'endettement ne suffit donc plus
C'est une erreur fréquente.
« Je suis à 32 % d'endettement, donc mon dossier passe. »
Pas nécessairement.
Le taux d'effort est un élément majeur de l'analyse bancaire, mais il n'est pas le seul.
La banque regarde également :
la situation professionnelle, les revenus, les charges, la gestion bancaire, l'apport, l'épargne résiduelle, le bien financé et désormais très attentivement sa performance énergétique.
Un dossier immobilier doit être analysé dans sa globalité.
Alors, DPE F ou G : crédit refusé ?
Un DPE F ou G n'entraîne pas juridiquement un refus automatique de crédit immobilier.
Mais dans la pratique bancaire actuelle, acheter un logement F ou G sans prévoir de travaux et sans disposer d'une épargne importante peut rendre le financement particulièrement compliqué.
Pour maximiser les chances de financement, trois éléments peuvent profondément changer la lecture du dossier :
1. Prévoir et chiffrer les travaux de rénovation énergétique.
2. Les intégrer, lorsque c'est pertinent, au financement dès le départ.
3. Conserver suffisamment d'épargne après l'acquisition pour démontrer sa capacité à absorber les futurs travaux.
Autrement dit, la vraie question n'est plus simplement :
« Puis-je emprunter pour acheter ce logement ? »
Mais :
« Mon financement tient-il compte de ce que ce logement va réellement me coûter ? »
Testez votre projet avant de solliciter les banques
C'est précisément pour cette raison que le DPE est intégré dans l'analyse ImmoScore+.
Un projet avec un DPE A, B, C ou D n'est pas analysé de la même manière qu'un logement classé F ou G.
Et pour un mauvais DPE, la présence ou non de travaux dans le projet change également l'analyse.
ImmoScore+ prend en compte votre situation professionnelle, vos revenus et charges, votre gestion bancaire, votre épargne, votre apport et les caractéristiques de votre projet immobilier afin d'identifier les éventuels points de vigilance avant l'envoi de votre dossier aux banques.
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